En la recta final de un proyecto de construcción, la relación entre promotor y contratista puede volverse tensa debido a los intereses contrapuestos de ambas partes. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece un marco legal que, si bien busca proteger a todas las partes implicadas, también puede generar situaciones de conflicto. Según la LOE, la retención solo se devolverá transcurrido un año desde la finalización de los trabajos, siempre que no existan reparaciones pendientes o estas hayan sido realizadas por el contratista. Los incentivos del conflicto se generan por las distintas expectativas que se generan para los jugadores desde el marco normativo:
a) El promotor trata de optimizar la inversión realizada a través de las retenciones que se han practicado en las liquidaciones parciales de la obra. La existencia de defectos subsanables en la ejecución de los trabajos y el aplazamiento del inicio del plazo de garantía sirven a este objetivo.
b) El contratista trata de optimizar su posición mediante los objetivos opuestos al promotor, esto es, adelantar la fecha de inicio del período de garantía para obtener la devolución de las retenciones en el período más breve posible y asegurar la devolución íntegra de las retenciones.
Las retenciones marcan la capacidad de negociación de cada una de las partes en buena medida, ya que pueden suponer la aceptación por el contratista de reparaciones no imputables a fin de optimizar su posición(iniciar el periodo de garantía y asegurar la devolución de las retenciones). Además, otros factores están presentes y determinan el tipo de juego que emprenden los jugadores:
- Información disponible: Si ambas partes tienen acceso a la misma información, es más probable un juego de información completa. La asimetría de información puede llevar a juegos más complejos, como los de señalización.
- Temporalidad de las decisiones: si las decisiones son simultáneas, estaríamos en un escenario conocido como el dilema del prisionero que llevaría a la no colaboración (negociación/mediación) entre los actores.
- Número de interacciones y resultados de las interacciones previas: Los juegos repetidos tienden a favorecer la cooperación, ya que las partes consideran las consecuencias a largo plazo
- Regulación: el sistema de retenciones puede alterar la capacidad de negociación de los actores como se ha señalado y determinar las estrategias que maximizan su posición.
- Cultura organizativa y reputación: la solución del juego depende también del peso de los valores y la reputación proyectada por cada uno de los actores.
- Actitud frente al riesgo: actores más adversos al riesgo pueden valorar de distinta manera, por ejemplo, la falta de previsión de un proceso judicial.
- Posibilidad y medios de comunicación: la frecuencia y el modo de interacción entre las partes condiciona también la estrategia y los eventuales cambios en la misma.
- Costes de transacción: la obtención de información (informes periciales, asesoramiento legal) y la interacción entre las partes conlleva costes que pueden favorecer juegos no cooperativos
En última instancia, la comprensión de estos factores permite a las partes anticipar el tipo de juego que probablemente se desarrollará y adaptar sus estrategias en consecuencia.