La promulgación de la Ley Orgánica 1/2025 que, entre otras medidas de eficiencia del sistema de justicia, amplía el alcance y relevancia de los procesos extrajudiciales de resolución de controversias representa una transformación significativa en el ordenamiento jurídico español, particularmente relevante para el sector de la construcción y edificación. La norma, cuya entrada en vigor está prevista para el 3 de abril de 2025, exige acreditar el intento de solución extrajudicial. La consecuencia de no probar el intento de solución extrajudicial supondría la inadmisión de la reclamación judicial.
En el contexto de los procesos de edificación, el desencuentro entre las partes (promotor, contratista, dirección facultativa) suele ser frecuente en dos momentos, principalmente, la liquidación final de la obra y la devolución de las retenciones. Al tratarse del momento final del proceso, el número de certificaciones, de subcontratistas que participaron en la obra, de cambios en el proyecto original dificulta el éxito del proceso de negociación. Esta complejidad unida al requisito de procedibilidad de la reclamación judicial supone una modificación sustancial en la estrategia de gestión de conflictos constructivos, requiriendo una aproximación preventiva y dialogada antes de la judicialización de las controversias. En el sector de la construcción, los conflictos suelen manifestarse en dos momentos críticos:
- Fase Final de la Edificación: Es común que surjan discrepancias en la entrega de la obra, especialmente en lo relacionado con la calidad de los materiales, el cumplimiento de plazos, o la correcta ejecución de los trabajos. Estas disputas pueden retrasar la finalización del proyecto y generar tensiones entre las partes involucradas.
- Devolución de las Retenciones: Otro punto conflictivo es la devolución de las retenciones aplicadas durante la ejecución de la obra. Los contratistas y subcontratistas suelen reclamar la devolución de estas cantidades, mientras que los promotores o propietarios pueden retenerlas alegando defectos en la obra o incumplimientos contractuales.
Sin embargo, es la fase de contratación y las certificaciones parciales de la obra ejecutada los que permiten prevenir esos conflictos mediante una adecuada gestión de la documentación y de diseño de las obligaciones contractuales y legales que tienen cada una de las partes. Dos previsiones del nuevo marco normativo ilustran la relevancia de esta gestión jurídica de los procesos de edificación:
a) Incluso en el supuesto de que no sea posible evitar el conflicto, este proceso de gestión durante la edificación permitiría concretar cuál es el objeto concreto de la controversia y agilizar así la prueba de haber intentado la negociación extrajudicial: el marco normativo permite que después de haber intentado el proceso de negociación se acuda a la vía jurisdiccional para aquellos concretos aspectos sobre los que no hay acuerdo. La simplificación del conflicto supone un menor riesgo jurídico para las partes al reducir la cuantía de los procedimientos, así como una simplificación de la complejidad técnica a solventarse en sede judicial.
b) Oferta vinculante confidencial: uno de los medios adecuados para la solución de controversias en vía no jurisdiccional (MASC) que se desarrollan por la LO 1/2025 es el envío de una oferta vinculante confidencial a la otra parte en conflicto, por un tiempo mínimo de un mes. El desarrollo de una gestión jurídica de los procesos de edificación resulta instrumental para la creación del contenido de esta oferta.
Por extensión y en general , el éxito de los MASC, como la negociación privada, la opinión de experto independiente, los procesos de Derecho colaborativo o la mediación, dependerán de la gestión jurídica previa en aquellos negocios jurídicos que producen efectos en un período de tiempo amplio y en el que intervienen una multiplicidad de partes con intereses contradictorios.